Häufige Fragen zum Immobilien- und Baurecht

1. Was ist die VOB/B?
2. Was ist die HOAI?
3. Welche Vorteile hat ein Beweissicherungsverfahren?
4. Kann ein Grundstücksverkäufer Mängelrechte ausschließen?
5. Was tue ich bei Mängeln?
6. Wie muss eine Mängelrüge aussehen?
7. Wann verjährt eine Forderung auf Zahlung von Werklohn?
8. Was kann ich gegen zahlungsunwillige Kunden unternehmen?
9. Wie lang sind Gewährleistungsfristen?
10. Warum ist die Abnahme wichtig?
11. Was ist eine Baugenehmigung?
12. Was ist im Baugenehmigungsverfahren zu beachten?
13. Haben die Nachbarn auch Rechte im Baugenehmigungsverfahren?
14. Was ist ein Bebauungsplan?
15. Was ist der Unterschied zwischen privatem und öffentlichen Baurecht?
16. Was ist eine Bauvoranfrage?
17. Was ist eine Nutzungsuntersagung?

Was ist die VOB/B?

Die VOB/B ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen. Ursprünglich war sie nur für öffentliche Auftraggeber gedacht, wird aber sehr häufig auch in der übrigen Bauwirtschaft vereinbart. Grund ist die Tatsache, dass die VOB/B die recht spezielle Materie des Baurechts genau regelt. Aufgabe der VOB/B ist es, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer herzustellen.

Was ist die HOAI?

Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und gilt seit 1985 für alle im Zusammenhang mit Baumaßnahmen erbrachten Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie gilt für Objekte aller Art, also Hochbauten, Tiefbauten, Ingenieurbauten, etc..

Welche Vorteile hat ein Beweissicherungsverfahren?

Oft besteht das Bedürfnis, das Vorhandensein von Mängeln schnell nachweisbar zu sichern, weil die Gefahr besteht, dass sie, durch welche Umstände auch immer, nach gewisser Zeit nicht mehr nachweisbar sind. Meist werden selbständige Beweisverfahren eingeleitet, um festzustellen, ob und wenn ja in welchem Ausmaß Mängel vorliegen, wer diese verursacht hat, wie hoch schätzungsweise die Mängelbeseitigungskosten sind, etc.

Der Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens beim zuständigen Gericht bewirkt, dass das Gericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Begutachtung und Bewertung der Mängel beauftragt. Sobald das Gutachten vorliegt, erledigen sich oft weitere Streitigkeiten. Sofern die Gegenseite weiter uneinsichtig ist, muss in einem Folgeprozess kein weiteres Gutachten eingeholt werden, sondern das bereits vorliegende wird zum Gegenstand des Folgeprozesses gemacht, was die Fortführung des Verfahrens beschleunigt. Privatgutachten sind in Gerichtsverfahren nahezu ohne jedwede Bedeutung. Streitet die Gegenseite die in einem Privatgutachten getroffenen Feststellungen ab, was fast immer der Fall ist, wird das Privatgutachten wertlos und es wird wiederum ein vom Gericht bestellter Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt.

Kann ein Grundstücksverkäufer Mängelrechte ausschließen?

In Grundstückskaufverträgen werden die Mängelrechte regelmäßig ausgeschlossen. Dies ist zulässig, solange es sich nicht um einen gewerblichen Verkauf handelt. Der gewerbliche Verkäufer kann allenfalls mit seinem Vertragspartner eine Reduzierung der allgemeinen Verjährungsfrist von fünf Jahren auf ein Jahr vereinbaren.

Was tue ich bei Mängeln?

Wenn der Werklohn nicht vollständig bezahlt wurde, kann ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Betrages der Mängelbeseitigungskosten gemäß § 641 III BGB geltend gemacht werden. Der Auftragnehmer muss zunächst zur Nachbesserung aufgefordert werden. Erst wenn diese wiederholt fehlschlägt oder verweigert wird, kann Schadensersatz für eine Ersatzvornahme gefordert werden.

Wie muss eine Mängelrüge aussehen?

Die Mängelrüge sollte genau die Symptome, also die Erscheinungsform der Mängel bezeichnen. Die Bezeichnung der wirklichen Ursache des Mangels ist ebenso wenig erforderlich wie fachliche Ausführungen zu den vorliegenden Mängeln. Der Auftragnehmer sollte eindeutig zur Mängelbeseitigung binnen einer Frist von ca. 2 Wochen aufgefordert werden. Der Zugang sollte nachweisbar sein; am sichersten ist eine Übersendung per Einschreiben/Rückschein.

Wann verjährt eine Forderung auf Zahlung von Werklohn?

Grundsätzlich 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Abnahme stattgefunden hat. Bei vorzeitiger Beendigung von Verträgen ist die Ermittlung des Verjährungsbeginns im Einzelfall festzustellen. Sofern die VOB vereinbart worden ist, beginnt die Verjährungsfrist von 3 Jahren mit Zugang einer prüffähigen Abschlussrechnung zu laufen und endet ebenfalls 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Schlussrechnung zugegangen ist.

Was kann ich gegen zahlungsunwillige Kunden unternehmen?

Falls von Anfang an die Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsprobleme ersichtlich sind (möglicherweise schon vor Ausführungsbeginn), kann der Unternehmer in erster Linie eine Bauhandwerkersicherung gemäß § 648 a BGB, aber auch die Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß § 648 BGB verlangen. Falls während der Bauphase Probleme auftreten sollte eine Abschlagsrechnung erteilt, bei Nichtzahlung eine Nachfrist gesetzt und die Fortführung der Bauarbeiten ggf. eingestellt werden. Ziel sollte immer sein, dass nach Bauende allenfalls noch eine kleine Restforderung offen ist.

Wie lang sind Gewährleistungsfristen?

Die Gewährleitungsfrist für Werkmängel beträgt bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen besteht, zwei Jahre.

Bei einem Bauwerk beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre, genauso wie bei einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk besteht.

In allen Übrigen Fällen beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre. Die Mängelrüge unterbricht die Gewährleistungsfristen nicht, es muss zwingend eine gerichtliche Geltendmachung erfolgen.

Warum ist die Abnahme wichtig?

Die Abnahme beim Werkvertrag hat viele wichtige Konsequenzen, so zum Beispiel:

• Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers - Gefahrübergang: Die Gefahr für den zufälligen Untergang der oder Verschlechterung der Sache geht auf den Besteller über.
• Lauf der Verjährungsfrist: Die Verjährungsfrist des Werklohnanspruchs des Unternehmers beginnt zu laufen.
• Beweislastumkehr: Ab der Abnahme ist der Besteller für das Vorhandensein etwaiger Mängel beweislastpflichtig.
• Verlust von Rechten: Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, und ist Ihm der Mangel daher bekannt, behält er seine Gewährleistungsrechte nur dann, wenn er sich bei der Abnahme diese Rechte vorbehält.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine solche ist ein Verwaltungsakt, auf den der Bürger einen Anspruch hat, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für dessen Erteilung vorliegen (sog. gebundene Entscheidung). Die Bauverwaltung hat keinen Ermessensspielraum, in welcher Form sie eine Entscheidung fällt. Dies rührt daher, dass die materielle Baufreiheit, die der Bauherr selbst oder im Zusammenwirken mit dem Grundstückseigentümer in Anspruch nehmen kann, unmittelbarer Ausfluss des Eigentumsgrundrechts nach Art. 14 Abs. 1 GG ist.

Dieser Gedanke fußt auf der Tatsache, dass es jedem, dem ein Stück Grund und Boden gehört, freisteht, dieses als sein Eigentum nach seiner Räson bebauen kann. Die Baugesetze geben den Rahmen vor, innerhalb dessen ein Grundstück baulich gestaltet werden kann. Die Notwendigkeit einer Einschränkung ergibt sich aus der Gewährleistung einer bodenrechtlichen Ordnung und Entwicklung des Gebietes einer Gemeinde, aber auch eines größeren Raumes.

Was ist im Baugenehmigungsverfahren zu beachten?

Das Baugenehmigungsverfahren ist ein Antragsverfahren, d.h. es wird eingeleitet durch die Abgabe eines Bauantrages bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde durch einen Vorlageberechtigten.

Der Bauantrag muss vollständig sein, d.h. er muss alle im Baugenehmigungsverfahren vorzulegenden Dokumente beinhalten, vor allem die Baupläne, aber auch weitere sich aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften für das konkrete Verfahren notwendige Nachweise wie z.B. einen Brandschutznachweis.

Haben die Nachbarn auch Rechte im Baugenehmigungsverfahren?

Unter "Drittschutz" werden im Baurecht alle Ver- und Gebote zusammengefasst, die gewährleisten sollen, dass die bauliche Nutzung eines Grundstücks nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wird.

Von einer Baumaßnahme eines einzelnen ist stets auch das städtebauliche Umfeld betroffen. Die reine Betroffenheit bedeutet aber nicht zugleich, dass der Beeinträchtigte diese nicht bis zu einem gewissen Grad hinnehmen muss. Es besteht eine Wechselwirkung zwischen den Grenzen des Bauherrn und der Nachbarn.

Um das Maß der Zumutbarkeit zu bestimmen, ist im Einzelfall eine baurechtliche Norm dahingehend zu untersuchen, ob sie als subjektiv-öffentliche Norm den Nachbarn schützen will. Dies ist der Fall, wenn die Vorschrift den einzelnen aus der Masse aller denkbar Betroffenen heraushebt und in individualisierter und qualifizierter Weise dessen Schutz bezweckt (vgl. den sog. "Schweinemästerfall, BVerwGE NJW 1978, 62). Es hat also eine Abgrenzung des Personenkreises und einer Feststellung der rechtlichen Schutzwürdigkeit zu erfolgen.

Was ist ein Bebauungsplan?

Aus dem Flächennutzungsplan, der die erwünschte und erwartete Entwicklung des gesamten Gemeindegebietes darstellt, kann die Gemeinde auf dieser Grundlage einzelne Teile herausgreifen und verbindliche Festsetzungen treffen, § 8 Abs. 1 S. 1 BauGB.

Der Bebauungsplan gibt vor, wie eine bauliche Nutzung auf den entsprechenden Grundstücken aussehen darf. Je nach dem Planungswunsch der Gemeinde können die Bestimmungen sehr detailliert (z.B. Farbe der Dachziegeln) oder nur allgemeiner Natur (z.B. Baufenster, also die Fläche, die innerhalb eines Grundstückes bebaut werden darf) sein. Um dem Abstraktionsgrad der Planungsziele zu genügen, kennt das Baugesetzbuch verschiedene Arten von Bebauungsplänen.

• der nicht qualifizierte Bebauungsplan (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB), der die Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt, weil er beispielsweise nur die Art oder das Maß der Bebauung regelt
• der Vorhaben bezogene Bebauungsplan
• der qualifizierte Bebauungsplan

Was ist der Unterschied zwischen privatem und öffentlichen Baurecht?

Das private Baurecht ist in den §§ 903 ff. BGB geregelt. Es umfasst
die zivilrechtlichen Ansprüche benachbarter Grundstückseigentümer zur Abwehr unzumutbarer Einwirkungen untereinander sowie die Ordnung der zivilrechtlichen Rechtsverhältnisse aller am Bau und der Unterhaltung einer baulichen Anlage Beteiligten. Ziel ist die gütliche Ordnung der vertraglichen Beziehungen während des Baus und darüber hinaus der Nachbarn untereinander.

Dagegen regelt das öffentliche Baurecht die Bodenordnung und die Abwehr von Gefahren, die von baulichen Anlagen ausgehen. Hierzu gehören alle Vorschriften, die die Zulässigkeit und Grenzen einer baulichen Nutzung der Erdoberfläche und deren Veränderung betreffen. Dies geschieht im Interesse der Allgemeinheit (z.B. die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde), was aber nicht ausschließt, dass sich hieraus subjektiv-öffentliche Rechte ergeben, die dem Schutz des einzelnen dienen. So hat der einzelne beispielsweise einen Anspruch darauf, dass Gefahren vom Nachbargrundstück minimiert werden (Bsp.: Brandwand). Das baurechtliche Rücksichtnahmegebot folgt aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und kann teilweise zu einer Überlappung mit dem privatrechtlichen Interessenfokus der §§ 903 ff. BGB führen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Ziel der Bauvoranfrage ist eine verbindliche Auskunft über Teilfragen eines durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens, in der Regel über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens.

Die Behörde trifft dabei eine verbindliche Auskunft darüber, dass dem Vorhaben im Zeitpunkt der Verbescheidung bestimmte Gründe nicht entgegenstehen. In Bezug auf die folgende Baugenehmigung besteht eine dreijährige Bindungsfrist der Behörde. Ist Gegenstand der Voranfrage ausschließlich die bauplanungsrechtliche Seite eines Vorhabens, so spricht man von einer Bebauungsgenehmigung.

Der Inhalt des Bauvorbescheides wird dann nachrichtlich in die Baugenehmigung übernommen. Eine Anfechtung des späteren Bescheides ist insofern ausgeschlossen. Wie bei der Erteilung der Genehmigung selbst hat der Antragsteller einen Anspruch auf den Vorbescheid, wenn diesem Antragsgegenstand die zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widersprechen.

Mit der Bauvoranfrage ist keine Baufreigabe verbunden. Dies bedeutet, dass der Bauherr keinesfalls mit dem Bau beginnen darf. Baut er dennoch, ist die Anlage zumindest formell illegal, da ihr die nötige Baugenehmigung fehlt.

Was ist eine Nutzungsuntersagung?

Die Baugenehmigungsbehörde hat die Möglichkeit, die nicht genehmigte Nutzung einer baulichen Anlage zu verbieten.

Die Nutzungsuntersagung ist im Verhältnis zur Beseitigungsanordnung die weniger eingreifende Maßnahme. Daher sind an die Untersagung geringere Anforderungen zu stellen. Eine Nutzung kann bereits dann untersagt werden, wenn einer genehmigungspflichtigen Anlage die erforderliche Genehmigung fehlt (formelle Illegalität).