Häufige Fragen zum Mietrecht

1. Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
2. Wie trägt der Mieter die Betriebskosten?
3. Wie muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen und die entstandenen Betriebskosten abrechnen?
4. Wann ist über die Betriebskosten abzurechnen?
5. Kann man Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben?
6. Wann ist die Kaution zur Rückzahlung fällig?
7. Mit welcher gesetzlichen Frist kann ordentlich gekündigt werden?
8. Was versteht man als übliche Fristen bei laufenden Schönheitsreparaturen?
9. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
10. Wann darf ich meine Miete mindern?

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen die unter § 3 der Betriebskostenverordnung aufgezählten Kosten. Hierzu zählen u. a. die Kosten der Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstück (Grundsteuer), etc..

Wie trägt der Mieter die Betriebskosten?

Üblicherweise zahlt der Mieter monatliche Betriebskostenvorauszahlungen, über die der Vermieter dann jährlich abrechnet. Bei dieser Abrechnung ergibt sich entweder ein Guthaben zugunsten des Mieters, nachdem er mithin mehr Vorauszahlungen als tatsächlich entstandene Kosten gezahlt hat oder aber eine Nachzahlung, nach der er zu wenig Vorauszahlungen geleistet hat. Möglich ist aber auch die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit deren monatlicher Zahlung sämtliche Betriebskosten, egal ob deckend oder nicht, abgegolten sind. Eine Abrechnung erfolgt dann vermieterseits nicht.

Wie muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen und die entstandenen Betriebskosten abrechnen?

Nach der Rechtsprechung muss der Vermieter eine geordnete und nachvollziehbare Übersicht über die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel und den Anteil des Mieters für sämtliche Betriebskostenpositionen, die der Vermieter geltend macht, erstellen.

Wann ist über die Betriebskosten abzurechnen?

Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Dabei bedarf es nicht unbedingt des Kalenderjahres. Der Zwölfmonatszeitraum muss jedoch eingehalten werden. Die Abrechnung ist dabei dem Mieter spätestens nach Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Anderenfalls ist sie verspätet, so dass der Vermieter Nachzahlungsforderungen nicht mehr geltend machen kann. Guthaben muss der Vermieter auch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist an den Mieter erstatten.

Kann man Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben?

Ja. In diesem Fall muss innerhalb von einem Jahr nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung ein Widerspruch durch den Mieter erfolgen, der hinsichtlich einzelner Positionen begründet werden muss. Das Wort „Widerspruch“ stellt keinen qualifizierten Widerspruch dar und befähigt den Vermieter daher nicht, etwaige Korrekturen vorzunehmen. In jedem Fall sollte der Mieter auch auf die Einsicht in die Unterlagen bestehen. Diese muss bei einer Vorortvermietung in den Räumlichkeiten des Vermieters erfolgen, sofern der Vermieter sich nicht vor Ort befindet, hat der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Kopien.

Wann ist die Kaution zur Rückzahlung fällig?

Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kautionsrückzahlung dann verlangen, wenn er die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben hat und keinerlei Ansprüche des Vermieters mehr ausstehen. Für die Rückzahlung steht dem Vermieter eine angemessene Zeit zu, innerhalb derer er über die Kaution abzurechnen hat. Nach der Rechtsprechung stehen dem Vermieter maximal sechs Monate zu. Ein Einbehalt kann auch über die sechs Monate noch vorgenommen werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht, die innerhalb der sechs Monate nicht erfolgen muss. Es darf jedoch nur ein angemessener Einbehalt, in der Regel entsprechend der Höhe der letzten Nachzahlungsforderung, erfolgen.

Mit welcher gesetzlichen Frist kann ordentlich gekündigt werden?

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erklären. Die Kündigungsfristen für den Vermieter verlängern sich nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums und darüber hinaus wenn ihm eine erleichtere Kündigung nach § 573 a BGB zusteht. Diese steht ihm zu, wenn in einem Objekt nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Er kann die zweite Wohnung ohne Angabe eines Grundes kündigen. In diesem Fall verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist.

Was versteht man als übliche Fristen bei laufenden Schönheitsreparaturen?

Die derzeit noch üblichen Fristen sind geregelt nach § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums von 1976. Darin werden folgende Fristen aufgeführt:

• Küche, Bäder und Duschen aller 3 Jahre
• Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten aller 5 Jahre
• Andere Nebenräume aller 7 Jahre

In der Fachliteratur wird derzeit davon ausgegangen, dass aufgrund der langlebigeren Materialien als 1976 diese Fristen zu kurz sind und daher den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Bundesgerichtshof hat einen solchen Fall noch nicht zu entscheiden gehabt. Es wird jedoch in der Fachliteratur davon ausgegangen, dass der Bundesgerichtshof in jüngerer Zukunft diesen Fristenplan als zu kurz und für unangemessen benachteiligend bewertet und längere Fristen als angemessen ausurteilt.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eigenbedarf des Vermieters ist nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse und somit als Kündigungsgrund zulässig. Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person zu Wohnzwecken benötigt. „Benötigen“ bedeutet, dass der Vermieter sachlich gerechtfertigte Gründe für den Eigenbedarf nennen muss.

Wann darf ich meine Miete mindern?

Das Recht auf Mietminderung setzt einen Fehler oder Mangel der Mietsache voraus, der zur Zahlung einer gekürzten Miete berechtigt. Das Recht auf Mietminderung entsteht dann automatisch, d. h. es muss weder beantragt noch genehmigt werden.